تنظیم سند رسمی

هنگامی که دو شخص قصد معامله دارند برای تنظیم سند رسمی این معامله به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و سند مالکیت تنظیم می‌کنند. زمانی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله ای را دارند ولی هنوز مقدمات این امر فراهم نشده است با مراجعه به دفاتر املاک، قراردادی را تنظیم میکنند که حاوی یک قول و تعهد است؛ قولنامه قانونا سند عادی تلقی میشود و طبق ماده 10 قانون مدنی در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است. در قولنامه طرفین تعهد میکنند که معامله را در زمان خاص و با شرایط معینی انجام دهند.

با این حال و مطابق ماده 22 و 47 قانون ثبت، قولنامه یا حتی وکالت بلاعزل نمیتواند ثابت کننده وقوع معامله یا مالکیت باشد و نیاز به تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد ملکی برای تعیین مالکیت است.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی زمانی مطرح میشود که فروشنده بنا به هر دلیلی از تنظیم سند رسمی و حضور در دفتر اسناد ملکی سر باز میزند و چاره ای جز طرح دعوا در مراجع قضایی و مراجعه به قانون باقی نمی‌ماند. این نقض تعهد در حالی است که در اکثر موارد فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت کرده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک یا ناتوانی از پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود امتناع میکند. علاوه بر آن، ملک‌های نوسازی که هنوز سند رسمی برای آن‌ها صادر نشده نیز از سایر مواردی است که در این دعاوی مطرح میشود.

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی از جمله خبره‌ترین و پرکاربردترین انواع وکلا در قانون ایران محسوب میشود. وکیل ملک الزام به تنظیم سند رسمی دارای تحصیلات حقوقی و پروانه وکالت معتبر است و از آنجایی که تجربه زیادی در زمینه وکالت انواع پرونده‌های مختلف ملکی از جمله پرونده‌های مربوط به الزام سند رسمی دارد، میتواند بهتر از هر شخصی در این زمینه عمل کند و در وکالت چنین پرونده‌هایی بهترین نتیجه ممکن را حاصل کند. وکیل الزام به تنظیم سند رسمی بر تمام قوانین ملکی آگاهی دارد و تمام پیچیدگی و ظرافت ماده‌ها و تبصره‌ها را میداند. در نتیجه سبب میشود دعوا در سریع‌ترین و کوتاه‌ترین زمان به نتیجه برسد و هزینه کاهش پیدا کند و همچنین ریسک شکست را بسیار پایین می‌آورد. بنابراین بهتر است از ابتدا تمامی مراحلی که در ذیل به آن اشاره میشود را با راهنمایی و همراهی وکیل الزام به تنظیم سند رسمی طی کنیم تا مشکلی پیش نیاید.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی الزام به تنظیم سند

دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک و اموال غیرمنقول، در دادگاه محل وقوع ملک و در خصوص اموال منقول مانند خودرو در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح میشود.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

خریدار ضمن تقدیم دادخواست، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه تقاضا میکند. گاهی ممکن است که فروشنده مالک رسمی ملک نباشد؛ یعنی در اداره ثبت اسناد رسمی مالک ملک شخص دیگری باشد، در این صورت علاوه بر فروشنده نام مالک رسمی هم باید به عنوان خوانده در دادخواست قید گردد. اگر خریدار و یا فروشنده هرکدام قبل از تنظیم سند رسمی فوت کنند در این حالت شخص خواهان باید دادخواست خود را به طرفیت ورثه طرف معامله تقدیم کند. ضمنا گواهی انحصار وراثت شخص متوفی نیز باید ضمیمه دادخواست باشد.

مدارک مورد نیاز در دعوای الزام به تنظیم سند

خواهان یا خریدار برای پیروزی و اثبات بر حق بودن در دعوا باید سند عادی معتبر که بتواند وقوع بیع را به صورت صحیح و قانونی به اثبات برساند داشته باشد. اگر مبایعه‌نامه‌ای در کار نباشد یا گم شده باشد، خواهان باید قبل از هر چیز وقوع بیع به صورت قانونی و قطعی را بین خود و خوانده به اثبات کند. همچنین اگر فروشنده مالک رسمی نیست و به وسیله سند عادی یا قولنامه ملک را خریداری کرده است خواهان باید تمام قراردادهایی که او را به مالک اصلی در سند رسمی میباشد برساند وگرنه در صورتی که در پاسخ استعلام دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک معلوم شود نام مالک اصلی در ردیف خوانده نیامده است دادگاه وارد رسیدگی به این دعوا نمیشود.

موانع اقامه دعوی تنظیم سند

درصورتی که ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی قبل از فروش ملک باشد ابتدا باید ملک از رهن خارج شود سپس الزام به تنظیم سند صورت بگیرد.

اگر مالک رسمی بعد از امضای مبایعه نامه، ملک را در رهن قرار داده باشد خریدار باید ضمن دادخواست الزام، درخواست ابطال قرارداد رهنی را به دادگاه تقدیم نماید.

اگر ملک در بازداشت باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رد میشود.

اگر مقدمات صدور سند مثل پایان کار و صورت مجلس تفکیکی در هنگام ارائه درخواست آماده نباشد بهتر است که علاوه بر الزام خوانده به تنظیم سند، الزام او به سایر تعهدات نیز از دادگاه تقاضا شود.

خسارت ناشی از تاخیر در تنظیم سند رسمی

در صورت تعلل فروشنده در تنظیم سند رسمی، خریدار میتواند خسارت تاخیر در انجام تعهد را در صورتی که ضمن قرارداد پیش‌بینی شده باشد، ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مطالبه نماید.

هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

هزینه دادرسی این دعاوی معادل 5/3 درصد ارزش منطقه‌ای ملک که براساس ویژگی‌های ظاهری و نوع مصالح به کار رفته و موقعیت جغرافیایی ملک محاسبه میشود.

نحوه صدور اجرائیه الزام به تنظیم سند رسمی

بعد از آنکه رای الزام به تنظیم سند رسمی صادر و قطعی گردید، اجرائیه صادر میشود و دادگاه ابتدا به خوانده دعوا (مالک رسمی ملک) ابلاغ میکند که ظرف ده روز پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و ملک را به خریدار منتقل نماید. اگر مالک رسمی در این مهلت در دفترخانه حضور نیابد، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر میشود و ملک را به نام خریدار انتقال میدهد.

اگر شخص فروشنده فردی غیر از مالک رسمی ملک باشد آن شخص صرفا در التزام و خسارت تاخیر در انجام تعهد مسئول خواهد بود.همچنین خواهان میتواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک رسمی، درخواست دستور موقت منع نقل و انتقال ملک را از دادگاه بکند.