ملک مشاع به دلیل ویژگی هایی که دارد، مباحث حقوقی مهمی را به خود اختصاص می دهد. به همین دلیل موضوع بسیاری از دعاوی ملکی نیز به شمار می رود. در این مقاله سعی می کنیم با تشریح موارد مختلف، به این سوال پاسخ دهیم که ملک مشاع چیست؟

ملک مشاعی چیست؟

ملک مشاع یا مشاعی، ملکی است که در تملک بیش از یک نفر است با این شرط که همه شرکا در تمام اجزا و ذرات ملک با هم شریک باشند. بنابراین:

• سهم هیچ کدام از مالکان به طور جداگانه مشخص نشده است؛
• هیچ یک از شرکا حق تصرف کامل ندارند؛
• هیچ کدام بدون اجازه سایر شرکا نمی توانند سهم خود را بفروشند یا اجاره دهند؛
• تنها زمانی شرکا می توانند به صورت مستقل بر سهم خود تصرف داشته باشند که ملک مشاعی، افراز گردد. (در مورد چیستی افراز در قسمت بعد صحبت می کنیم.)

ملک مشاعی انواع مختلفی دارد و به دلایل مختلف به وجود می آید از جمله ارث. در سند ملک مشاع نام همه شرکا و نسبت سهم آنها ذکر می گردد، بدون آنها حدود دقیق سهم هر کدام مشخص شود. در آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی نیز قسمت هایی مانند راه پله، پشت بام، پارکینگ، روف گاردن، یارد گاردن و امثال آن حالت مشاعی داشته و متعلق به همه مالکان هستند.

افزار ملک مشاع

یکی از موضوعات مهمی که در مقاله «ملک مشاع چیست» باید تشریح کنیم، افراز ملک مشاع است. ملک مفروز مشابه ملک مشاع، بیش از یک نفر مالک دارد با این تفاوت که حد و حدود سهم هر شریک در ملک مفروز، به طور دقیق مشخص است. بنابراین هر یک از شرکا به طور مستقل می توانند در مورد سهم خود تصمیم گیری نموده و آن را تصرف نمایند. تحت شرایط خاصی ملک مشاع به ملک مفروز تبدیل می شود که به این تبدیل افراز می گویند.

افراز ملک مشاع یک جریان ثبتی است که با درخواست یک یا چند تن از شرکا آغاز می گردد. در این رابطه به ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع توجه نمایید. (تصویر زیر)

افراز ملک مشاع در قانون

لازم به ذکر است برای افراز ملک مشاع، شرط اساسی قابل افراز بودن ملک است. این شرط با نظر کارشناس ثبتی تایید می گردد. به عنوان مثال وقتی ملک آنقدر کوچک باشد که افراز آن به قطعات کوچکتر، کارایی و ارزش آن را از بین ببرد، ملک «غیر قابل افراز» تشخیص داده شده و اداره ثبت گواهی «عدم افراز» صادر می کند.

نکته دوم در مورد افراز ملک مشاع نحوه توافق است. به طور معمول صاحبان ملک مشاع، به صورت توافقی و صلح آمیز حدود سهم هر شریک را مشخص می کنند. اما در برخی مواقع چنین توافقی حاصل نمی شود. بنابراین با مراجعه به دادگاه و طی مراحل و تشریفات قانونی، دستور افراز ملک مشاع صادر می گردد. در این صورت همه شرکا باید به نظر کارشناس و دستور دادگاه احترام گذاشته و آن را عملی سازند. البته اگر یکی از شرکا ادعا دارد که حقی از وی ضایع گشته است، می تواند به رای دادگاه اعتراض نماید.

فروش ملک مشاع

فروش ملک مشاع زمانی ممکن است که همه شرکا بر فروش، شخص خریدار و قیمت توافق داشته باشند. معمولا یکی از شرکا سهم تمام افراد را خریداری می کند. در حالت دوم ملک افراز شده و هر کدام از شرکا در مورد سهم خود به صورت مستقل تصمیم گیری می نمایند. اگر ملک قابل افراز نباشد و یا شرکا برای فروش به توافق نرسند، موضوع با درخواست یک یا چند تن از شرکا در دادگاه بررسی می گردد.

خلع ید املاک مشاع

زمانی که یک یا تعدادی از شرکا بدون اجازه و رضایت دیگران، ملک مشاعی را اجاره داده و یا به طرق دیگر تصرف و بهره برداری نمایند، در این صورت شرکای متضرر می توانند به دادگاه مراجعه نموده و دعوای خلع ید ملک مشاع را مطرح نمایند. لازم به ذکر است بعد از طرح این دعوا، دادگاه حق انتفاع را از همه شرکا (اعم از شاکی و متشاکی)، تا نهایی شدن رای دادگاه، سلب می کند.

حق شفعه در ملک مشاع

زمانی که ملک مشاع دارای دو شریک بوده و یکی از شرکا قصد فروش سهم خود را داشته باشد، دیگری حق شفعه دارد. به ماده 808 قانون مدنی توجه نمایید. (تصویر زیر)

حق شفعه در ملک مشاع

همان طور که در ماده قانونی مشخص است، حق شفعه تحت شرایط خاصی محقق می گردد. این شرایط عبارتند از:

• نقل و انتقال ملک باید از طریق بیع باشد؛
• ملک طبق نظر کارشناس قابل تقسیم باشد؛
• ملک فقط دو شریک مشاعی داشته باشد؛
• شریک دیگر با پرداخت قیمتی که مشتری پیشنهاد کرده می تواند سهم شریک اول را تملک کند.

در برخی شرایط نیز حق شفعه تحقق نمی یابد. به عنوان مثال بر طبق ماده 809، اگر ساختمان و درخت بدون زمین به فروش رسد، حق شفعه وجود ندارد. همچنین در مورد آپارتمانی که قابل تقسیم نیست، حق شفعه مصداق نخواهد داشت.

به موجب ماده 821 قانون مدنی، حق شفعه فوریت دارد. یعنی شریک دوم به محض اطلاع از فروش سهم توسط شریک اول، باید برای خرید یا احقاق حق خود اقدام نماید. در غیر این صورت حق وی بی اعتبار خواهد شد.

نکات حقوقی مهم در مورد املاک مشاع

در پایان مقاله «ملک مشاع چیست» برخی اصطلاحات حقوقی مهم در مورد ملک مشاع توضیح داده می شود.

تعدیل ملک مشاع: زمانی است که افراز یا تقسیم ملک بر اساس ارزش هر سهم یا قطعه مشخص می گردد نه بر اساس مساحت زمین. این حالت برای املاکی رخ می دهد که ارزش ریالی هر قسمت (به دلایلی همچون مرغوبیت، حاصلخیزی، موقعیت مکانی)، متفاوت از سایر قسمت ها باشد.

رد ملک مشاع: در برخی مواقع افراز به راحتی امکان پذیر نیست و ممکن است به یک فرد سهم با ارزش تری نسبت به سهم واقعی اش برسد. در این صورت لازم است تفاوت ارزش را به صورت نقدی به سایر شرکا بپردازد یا به اصطلاح رد کند.

در انتهای مقاله «ملک مشاع چیست» باید به این نکته اشاره کنیم که اگر قصد خرید یا سرمایه گذاری در املاک مشاعی را دارید، حتما قوانین مرتبط با آنها را به دقت مطالعه کرده و یا با وکیل متخصص در حوزه املاک مشورت نمایید.