اگر قصد فروش مال مشاع غیر منقول را دارید یا می خواهید مال مشاعی را خریداری نمایید، حتما لازم است با مفاد قانونی مرتبط آشنا باشید. زیرا خرید و فروش این نوع ملک با سایر املاک متفاوت بوده و از تشریفات قانونی خاصی تبعیت می کند. به عنوان مثال در فروش ملک مشاع باید همه شرکا اتفاق نظر داشته باشند، در غیر این صورت معامله معتبر نخواهد بود. برای فروش باید ملک افراز شده یا از طریق دادگاه دستور فروش صادر گردد. جهت افراز باید به اداره ثبت مراجعه شده و مراحل لازم طی گردد. هر یک از شرکا می توانند به تصمیم اداره ثبت در دادگاه محل اعتراض نمایند. همچنین اگر ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شود، هر یک از شرکا می توانند جهت فروش ملک، از طریق دادگاه اقدام نمایند. برای این منظور باید حداقل یکی از شرکا به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک دادخواست دستور فروش ملک مشاع بدهد. نام تمام شرکا به عنوان خوانده یا خواهان در این دادخواست ذکر شده و مراحل رسیدگی پرونده، قیمت کارشناسی و زمان برگزاری مزایده به تمام شرکا اطلاع رسانی می گردد. برای آشنایی بیشتر با قوانین و تشریفات قانونی مربوط به املاک مشاعی تا پایان مقاله با ما همراه باشید.

مال مشاع چیست؟

مال مشاع مالی است که دو یا چند نفر در مالکیت آن شریک هستند. این مال تقسیم نشده و حدود سهم هر یک از شرکا مشخص نیست. بنابراین آنها در تک تک اجزای مال شراکت دارند. البته نسبت سهم هر یک از شرکا به طور دقیق مشخص می گردد که ممکن است سهم برابر یا نابرابر باشد. مال مشاع می تواند منقول (قابل حمل و نقل) باشد مانند خودرو، تراکتور؛ می تواند غیر منقول باشد مانند باغ، زمین زراعی، آپارتمان و ملک مسکونی. طبق ماده 115 آیین نامه قانون ثبت املاک «در املاک مشاع برای هر شریک نسبت به سهم او یک سند مالکیت صادر می گردد.»

شاید بپرسید چطور مال مشاعی می شود؟ روش های مختلفی وجود دارد که مهمترین آنها ارث است. مثلا زمینی با نسبت دو دانگ – چهار دانگ از پدر به دختر و پسرش به ارث می رسد یا ممکن است دو نفر به صورت شراکتی ملک یا مالی را خریداری نمایند. با توجه به اینکه مالک مال مشاع بیش از یک نفر است، بهره برداری، تصرف و فروش مال تحت قواعد خاصی انجام می گیرد.

فروش املاک مشاع

فروش مال مشاع غیر منقول از پیچیدگی های حقوقی خاصی برخوردار است، به ویژه اگر توافق بین شرکا از طریق صلح آمیز حاصل نشود. قاعده کلی این است که فروش مال مشاع توسط یکی از شرکا بدون اجازه و جلب رضایت سایر شرکا نافذ نبوده و بی اعتبار است. حال اگر یکی از شرکا بخواهد سهم خود را بفروشد درحالی که دیگران چنین قصدی ندارند، چه شرایطی پیش می آید؟

بهتر است سوال را این گونه مطرح کنیم: آیا فروش مال مشاع غیر منقول ممکن است؟ بله این کار با چند روش امکان پذیر است.

اولین حالت این است که یک شخص (از بین شرکا یا خارج از آنها) سهم همه شرکا را خریداری کند. در این صورت مال از چند نفر به یک نفر انتقال یافته و از حالت مشاعی خارج می گردد. حالت دوم فروش بعد از افراز است.

فروش ملک بعد از افراز

مال شراکتی به دو صورت وجود دارد، حالت مشاع، حالت مفروز. تفاوت مفروز و مشاع در این است که در مال مفروز، حدود و مرزهای سهم هر یک از شرکا به طور دقیق مشخص شده و هر یک از شرکا حق دارند به صورت مستقل برای سهم خود تصمیم گیری نموده و از آن بهره برداری نمایند.

یکی از روش های معمول برای فروش مال مشاع غیر منقول، افراز آن است. زمانی که شرکا نتوانند به صورت توافقی مال مشاعی را افراز نمایند، می توانند درخواست افراز به اداره ثبت بدهند. برای این درخواست حداقل یکی از شرکا باید به طور رسمی اقدام نموده و در اداره ثبت محل وقوع ملک، پرونده تشکیل دهد.

مراحل افراز

بعد از ثبت درخواست افراز ملک مشاع، نماینده ثبتی پرونده را به لحاظ عدم وجود سند مالکیت معارض بررسی می نماید. در صورتی که شخص دیگری (غیر از شرکا)، برای این ملک سند تنظیم نکرده باشد، نقشه بردار اداره ثبت جهت نقشه برداری حاضر می شود.

نقشه برداری جهت افراز ملک مشاع

طبق ماده 4 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، نقشه بردار پس از ترسیم نقشه «حدود و مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی» را تعیین و در صورتجلسه قید می کند. این صورتجلسه به امضای همه شرکا و نماینده ثبت می رسد. مسئول ثبتی با بررسی مدارک، تصمیم خود را مبنی بر رد یا تایید افراز به کلیه شرکا اعلام می دارد.

• در صورتی که ملک مشاعی قابل افراز تشخیص داده شود، صورتجلسه و نقشه افرازی به همه شرکا ابلاغ می گردد. در صورتی که اعتراضی وجود نداشته باشد، مراحل ثبتی تا تفکیک کامل ملک و صدور اسناد جداگانه برای شرکا (و ابطال اسناد قبلی) ادامه می یابد.
• اگر ملک مشاعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود، گواهی عدم افراز صادر می گردد. در این حالت دو روش برای فروش وجود دارد. یا همه شرکا باید برای فروش سهم یا فروش ملک توافق کنند یا برای دریافت دستور فروش ملک مشاع به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نمایند. این مفهوم در قسمت بعد توضیح داده می شود.

لازم به ذکر است طبق ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع، هر یک از شرکا می توانند ظرف ده روز بعد از تاریخ ابلاغ، جهت اعتراض به تصمیم اداره ثبت، به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک مراجعه نمایند.

دستور فروش ملک مشاع

در صورتی که ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شود، شرکا می توانند بعد از دریافت گواهی عدم افراز از اداره ثبت، برای فروش به مرجع قانونی مراجعه نمایند. برای این منظور باید دادخواست دستور فروش ملک مشاع تنظیم نموده و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به دادگاه صالح تقدیم نمایند.

در این دادخواست نام شرکایی که قصد فروش دارند در قسمت خواهان و نام سایر شرکا در قسمت خوانده ذکر می گردد. دادگاه بعد از بررسی پرونده، انجام مراحل کارشناسی و تعیین قیمت، از طریق دایره اجرا مزایده برگزار می کند. اطلاعات مزایده به کلیه شرکا اطلاع رسانی می گردد و هر یک از شرکا حق دارند در مزایده شرکت نمایند. برنده مزایده (از بین شرکا باشد یا غیر آنها) باید کل مبلغ مزایده را پرداخت کند. این مبلغ بعد از کسر هزینه های دادگاه و عملیات اجرایی، بین شرکا به نسبت سهم آنها تقسیم می گردد.