قرارداد وکالت بلاعزل فروش ملک مشاع معمولا در زمانی منعقد می گردد که موکل برای فروش سهم خود از ملک مشاعی دچار مشکل شده و یا به علت مشغله کاری، عجله برای فروش، بعد مسافت یا مشکلات مالی، می خواهد امور ثبتی و حقوقی مربوطه را به دیگری محول نماید. در وکالت بلاعزل، بر خلاف وکالت عادی، موکل نمی تواند وکیل را عزل کرده یا قرارداد وکالت را فسخ نماید مگر هنگام تحقق شرایطی که به عنوان شرایط فسخ در قرارداد وکالت قید شده است. در این نوع وکالت، وکیل اختیار تام برای انجام امور محوله دارد و زمانی که وکیل استعفا دهد، یکی از طرفین قرارداد وکالت فوت کند یا مدت اعتبار قرارداد منقضی شود، قرارداد فسخ می گردد. بنابراین برای انعقاد قرارداد وکالت بلاعزل فروش ملک مشاع باید ضمن آشنایی ضمنی با قوانین، فرد امین، دانا و با تجربه را به عنوان وکیل استخدام نمایید. برای انعقاد قرارداد وکالت باید نکات مهم مربوط به تنظیم قرارداد را رعایت نموده و پیش بینی های لازم را به عمل آورید. در غیر این صورت ضمن ضرر مالی، دچار مشکلات حقوقی زیادی خواهید شد. در ادامه مقاله مفهوم وکالت بلاعزل و شرایط آن برای ملک مشاعی به صورت جامع تشریح خواهد شد.
وکالت بلاعزل چیست؟
وکالت به معنای دادن نمایندگی یا نیابت است. وقتی موکل فردی را به عنوان وکیل خود تعیین می کند به این معناست که انجام اموری را به وی سپرده است. وکالت بلاعزل نوعی وکالت است که در آن موکل نمی تواند به تنهایی وکیل را عزل کرده یا قرارداد وکالت را فسخ نماید.
قرارداد وکالت بلاعزل برای انجام امور مختلفی منعقد می گردد از جمله فروش ملک. یکی از انواع ملک که فروش آن معمولا سخت و زمانبر است، ملک مشاعی است. در ادامه مقاله بعد از معرفی این نوع ملک، در مورد وکالت بلاعزل فروش ملک مشاع و شرایط آن صحبت خواهیم کرد.
ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع ملکی است که دو یا چند نفر در مالکیت آن شریک هستند. مثلا پدری فوت کرده و زمین وی به فرزندانش به ارث رسیده است. فرزندان مالکان جدید ملک هستند که حالا تبدیل به ملک مشاعی شده است. هیچ کدام حق ندارند بدون اجازه و رضایت دیگری از سهم خود منتفع شوند زیرا آنها در تک تک اجزا و ذرات زمین با هم شراکت دارند.
شرایط فروش ملک مشاع
شرایط فروش ملک مشاع متفاوت از سایر انواع ملک است. خریدار ملک باید توافق و امضای همه شرکا را دریافت کند وگرنه معامله حالت فضولی پیدا کرده و به لحاظ قانونی بی اعتبار خواهد بود. به عبارت دیگر هیچ کدام از شرکا نمی تواند به صورت مستقل سهم خود را بفروشد مگر رضایت و اجازه سایر شرکا را جلب نماید.
برای فروش ملک مشاع چندین حالت مختلف وجود دارد:
- در حالت عادی همه شرکا برای فروش و شرایط آن از جمله خریدار، قیمت و نحوه پرداخت توافق می کنند و فروش بدون مشکل و تاخیر انجام می شود. اما اگر چنین توافقی حاصل نشود حالت های دیگری پیش می آید.
- اگر ملک قابل افراز باشد، یعنی بتوان سهم هر فرد را در ملک مشخص نمود، ملک بعد از فرآیند ثبتی یا توافقی افراز می گردد. حالا هر مالک می تواند نسبت به سهم خود به صورت مستقل تصمیم گیری نماید.
- اگر ملک مشاع غیر قابل افراز باشد، می توان از طریق دادگاه دستور فروش ملک مشاع دریافت کرد. در این صورت اجراییه دادگاه بعد از کارشناسی و تعیین قیمت، مزایده برگزار می کند. همه افراد از جمله شرکا حق دارند در این مزایده شرکت کنند. برنده مزایده تمام مبلغ را به دادگاه پرداخت می کند. دادگاه نیز بعد از کسر هزینه های اجرایی و دادرسی، مبلغ باقی مانده را بین شرکا به نسبت سهم آنها پرداخت می کند.
دستور فروش ملک مشاع
در فروش ملک مشاع حالت های دیگری نیز ممکن است پیش آید مانند رد ملک مشاع، تعدیل ملک مشاع و برخورداری از حق شفعه.
با توجه به مطالبی که گفته شد فروش ملک مشاع معمولا به صورت عادی امکان پذیر نیست و پروسه طولانی دارد. بسیاری از مواقع شرکایی که قصد فروش سهم خود را دارند، برای انجام امور ثبتی یا دادگاهی مربوطه، با شخص دیگری قرارداد وکالت بلاعزل فروش ملک مشاع منعقد می کنند.
شاید بپرسید چرا لازم است وکالت بلاعزل برای فروش ملک مشاع منعقد گردد؟ دلایل مختلفی برای این امر وجود دارد مانند:
- ذیق وقت و عجله مالک برای فروش
- بعد مسافت و عدم دسترسی فیزیکی مالک به ملک
- مشکلات اقتصادی مالک از جمله بدهکاری مالی
مدارک لازم برای انعقاد قرارداد وکالت بلاعزل
برای تنظیم قرارداد وکالت بلاعزل باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایید. برای این منظور باید مدارک ذیل را به همراه داشته باشید:
- توافقنامه بین وکیل و موکل
- اسناد و مدارک حقوقی مربوط به ملک
- مدارک هویتی وکیل و موکل
نکات مهم در وکالت بلاعزل فروش ملک مشاع
با توجه به اختیار عمل وکیل در وکالت بلاعزل فروش ملک مشاع، باید به نکات زیر دقت نمایید:
- از وکیل امین، با تجربه و متخصص کمک بگیرید.
- متن قرارداد وکالت را با دقت مطالعه کرده و جزئیات را بررسی نمایید.
- وکالتنامه را برای مدت محدود تنظیم کنید.
- در وکالتنامه تمام وظایف و امور محوله به وکیل، به صورت صریح و شفاف مشخص شود.
- وکالتنامه باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود، در غیر این صورت معتبر نخواهد بود.
- حتما یک نسخه از قرارداد وکالت را دریافت کرده و در جای مطمئن نگهداری نمایید.
- بعد از اتمام مراحل فروش ملک مشاع، بلافاصله برای تنظیم سند رسمی ملک اقدام کنید.
- شرایط فسخ قرارداد وکالت را به صورت دقیق مشخص نمایید تا از بروز مشکلات بعدی جلوگیری گردد.
- بهتر است همراه با وکالتنامه، مبایعه نامه نیز تنظیم شود.
- قرارداد وکالت بلاعزل جایگزین قرارداد فروش نمی باشد اما در عرف به مفهوم بیع شناخته می شود.
نکات مهم در وکالت بلاعزل فروش ملک مشاع
نحوه ابطال وکالت بلاعزل فروش ملک مشاع
وکالت بلاعزل تنها در صورتی باطل می شود که یکی از طرفین (وکیل یا موکل) فوت کند یا وکیل از سمت خود استعفا دهد. همچنین اگر وکالتنامه دارای تاریخ انقضا باشد، با اتمام مدت، وکالتنامه فسخ می گردد. به علاوه می توان شرایطی را برای فسخ قرارداد در متن وکالتنامه تعیین نمود.