وکیل ابطال نیز مانند هر وکیل دیگری دارای تحصیلات حقوقی و پرونده وکالت است ولی به دلیل تخصص و تجربه‌ای که در زمینه پرونده‌های وکالت ابطال، کسب کرده است میتواند با تخصص کافی روند پرونده را مدیریت کند و از تضییع حق موکل جلوگیری کند. درست است که هر وکیل دادگستری میتواند وکالت پرونده‌های ابطال را برعهده بگیرد اما تجربه یک وکیل متخصص در زمینه ابطال انواع رای‌های دادگاه میتواند کمک بزرگی به پیشبرد هرچه سریع‌تر و موفقیت پرونده بکند. پس ضمن آگاهی خود هر شخص نسبت به قانون و حقوق قراردادها لزوم وجود وکیل ابطال به دلیل پیچیدگی این دعاوی را باید جدی گرفت.
ابطال سند رسمی
سندی که در مراجع دولتی که قانونگذار مشخص کرده است تنظیم شود سند رسمی محسوب میشود اما داشتن سند رسمی دلیل بر غیرقابل نفوذ بودن مالکیت نیست و مدعی میتواند با ارائه دلیل و مستندات نسبت به ابطال سند رسمی اقدام کند.
اسناد رسمی از قبیل سند مالکیت، سند اجرایی، سند انتقال اجرایی، سند رسمی اجاره یا بیع، صورتمجلس تحدید حدود و نظایر این عقود و قراردادها در صورت وجود دلایل قانونی نسبت به بی‌اعتباری آنها میتواند موضوع دعوای ابطال سند رسمی باشد.
در موارد زیر برای ابطال سند حکم دادگاه لازم است:
1-معامله معارض
یعنی یک ملک یا مال به چندین نفر مختلف چه با سند عادی و چه سند رسمی فروخته شود که در این صورت معامله مقدم حائز اهمیت و قانونی است مگر اینکه معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی باشد بنابر اعتقادی سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد.
2-صوری و غیر واقعی‌بودن معامله
گاه افراد برای فرار از ادای بدهی و دین خود یا دلایل دیگر اقدام به ثبت سند به نام افراد دیگر میکنند که این نوع معاملات صوری نامیده میشود و فرد در صورت داشتن مدارکی برای اثبات میتواند دعوای ابطال سند رسمی را طرح کند.
3-سند مجعول
اگر فردی با جعل سند مالکیت نسبت به تصرف ملک اقدام کند مالک واقعی میتواند با اثبات مجعول بودن سند او، دعوای ابطال سند مالکیت مجعول را مطرح کند.
4-ثبت سند مالکیت برای تضمین
در صورتی که مالک واقعی جهت تضمین قرض یا تعهد خود اقدام به انعقاد مبایعه نامه یا سند مالکیت به نام دیگری کند و بعد از مدتی آن فرد حاضر به برگرداندن مالکیت نباشد مالک واقعی با ثبت شکایت در دادگاه و اثبات اینکه این معامله به جهت تضمین بوده است اقدام به باطل کردن سند رسمی کند.
و موارد دیگری همچون عدم تطابق سند با قوانین ثبت و قانون مدنی، ثبت املاک موقوفی و اراضی مربوط به فوت شدگان توسط افراد سودجو و…
دادگاه صالح برای طرح دعوای ابطال سند، دادگاه محل تنظیم سند یا دادگاه محل وقوع ملک است که عموما با هم تطابق دارند. در صورت مغایرت طبق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه صالح، دادگاه محل وقوع ملک است.
ابطال سند عادی
هرگونه نوشته‌ای که دارای امضا و تاریخ باشد حتی اگر پشت یک کاغذ باطله نوشته شود سند عادی تلقی میشود. در مورد اسناد عادی میتوان هم ادعای جعل، هم انکار و هم تردید کرد.
خواهان یا وکیل میتواند طی دادخواست ابطال یک قولنامه یا مبایعه‌نامه را که سند عادی است از دادگاه بخواهد. اسناد عادی قابلیت استعلام صحت نزد تنظیم‌کننده آن را ندارند و شرایط عدم صحت آن مانند رسمی است.
اگر قراردادی باطل باشد هیچکدام از دو طرف نمیتواند طرف مقابل را به انجام تعهدات مربوط به قرارداد مجبور کند.
اعلام بطلان معامله
بطلان با ابطال فرق دارد و زمانی که معامله‌ای فاقد شرایط صحت معامله باشد بطلان معامله صدق پیدا میکند و سند از روز اول بی‌اعتبار و فاقد تعهد شناخته میشود.
شرایط صحت معامله طبق ماده 190 قانون مدنی:
- قصد طرفین و رضای آنها
- اهلیت طرفین
- موضوع معین که مورد معامله باشد
- مشروعیت جهت معامله
اگر معامله‌ای به علت نبود دلایل فوق باطل باشد شخصی که ضرر دیده است یا ثمن پرداخت کرده است میتواند از طریق دادخواست بطلان معامله حکم استرداد ثمن معامله را بگیرد.
در تنظیم دادخواست اعلام بطلان معامله لازم است که در قسمت مدارک و اسناد، هر یک از مدارک زیر در صورت موجود بودن ضمیمه دادخواست شود:
- تصویر مصدق قرارداد
- تصویر مصدق مالکیت
- تصویر مصدق کارت ملی
- تصویر مصدق شناسنامه
- شهادت شهود
- معاینه محلی
- ارجاع به کارشناسی
بطلان و بی اعتباری مبایعه نامه
ابتدا باید بدانیم که مبایعه‌نامه یکی از انواع سند عادی برای انجام معامله میباشد.
در کلیه عقود و قراردادها و مبایعه‌نامه‌ها چنانچه شرایط صحت معاملات رعایت نشده باشد میتوان بطلان سند را از دادگاه درخواست نمود که دادگاه براساس قانون اقدام به صدور رای میکند. علاوه بر ماده 190 قانون مدنی در ماده 348 و 353 قانون مدنی شرایط دیگری نیز برای بطلان مبایعه‌نامه پیشبینی شده است:
- بیع مال ممنوع قانونی
- بیع مال فاقد منفعت عقلایی
- فروختن چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد
- فروختن چیز معین به عنوان جنس خاص که در واقع از آن جنس نباشد.
فسخ قرارداد و تایید و اثبات فسخ قرارداد
فسخ یعنی اختیار برهم زدن معامله یا قرارداد توسط هر یک از طرفین یا شخص ثالث که در عقود لازم مورد استفاده قرار میگیرد. از شرایط فسخ قرارداد این است که در قرارداد تصریح شده باشد یا به موجب قانون حق فسخ موجود باشد.
طبق ماده 396 قانون مدنی 10 مورد خیار قانونی یا اختیارات قانونی برای حق فسخ قرارداد در نظر گرفته شده است:
1-خیار مجلس: فسخ قبل از متفرق شدن و ترک جلسه عقد (ماده 397 قانون مدنی)
2-خیار حیوان: در معاملات مربوط به حیوان تا 3 روز پس از عقد قرارداد (ماده 398 قانون مدنی)
3-خیار شرط: اختیار فسخ به موجب شرط طرفین (ماده 399 قانون مدنی)
4-خیار تاخیر ثمن: بدقولی طرفین در انجام تعهدات (ماده 402 قانون مدنی)
5-خیار رویت و تخلف وصف: اگر یکی از طرفین مالی را ندیده باشد و طرف دیگر وصف درستی از مورد معامله نکرده باشد (ماده 410 قانون مدنی)
6-خیار غبن: یکی از طرفین به علت بیاطلاعی از قیمت مورد غبن (ضرر) فاحش شده است. (ماده 416 قانون مدنی)
7-خیار عیب: ناآگاهی از عیب و ایراد موجود در موضوع معامله (ماده 422 قانون مدنی)
8-خیار تدلیس: عملیاتی که موجب فریب طرف دیگر معامله شود (ماده 438 قانون مدنی)
9-خیار تبعض صفقه: زمانی که قسمتی از قرارداد به دلایلی باطل باشد (ماده 441 قانون مدنی)
10-خیار تخلف شرط: تخلف از شرط ذکرشده در قرارداد از طرف یکی از طرفین (ماده 444 قانون مدنی)
هنگام انعقاد قرارداد باید هوشیار باشیم که اصطلاح اسقاط کافه خیارات در متن قرارداد استفاده نشده باشد چرا که به معنی سلب حق هرگونه اختیار فسخ از طرفین میباشد.
اجرای حق فسخ با توافق طرفین صورت میگیرد اما در بیشتر موارد طرف قرارداد، فسخ را نمیپذیرد بنابراین صاحب حق فسخ ناچارا به دادگاه مراجعه میکند؛ دادگاه نیز بعد از بررسی درخواست نقش تمیز حق و رفع اختلاف را برعهده میگیرد و درصورت تایید، حکم به تایید فسخ قرارداد میدهد.
ابطال اجرائیه
عملیات اجرای حکم یا سند که توسط اجرای ثبت یا دادگاه صورت گرفته است مفهوم عملیات اجرایی است. ابطال اجراییه، یعنی باطل و لغو کردن دستور مرجع صالح برای شروع عملیات اجرایی و ابطال عملیات اجرایی، باطل و بی اثر نمودن و برگشت به وضع سابق اعمال انجام شده در قالب اجرای سند لازم الاجرا است.
اگر محکوم علیه به رای صادره اعتراضی داشته باشد و احتمال اشتباه در بررسی و صدور حکم دهد میتواند درخواست ابطال اجرائیه کند.
ابطال اجراییه برای اجراییه‌های صادره از اداره ثبت است و در خصوص دستور اجرای صادره از سوی دادگستری از راه‌های دیگر نظیر تجدیدنظرخواهی، واخواهی و… باید اقدام شود.
پس از ابطال اجرائیه تمامی اقداماتی که مدعی طلب انجام داده است مانند توقیف اموال و ممنوع الخروجی بدهکار منتفی میشود و به حالت اولیه برمیگردد.