از مهم‌ترین موضوعات ملکی بحث خلع ید و تخلیه ید توسط دادگاه میباشد که افراد باید مالکیت ملک خود را به کمک وکیل خلع ید اثبات کنند؛ قانون برای فرد مالک شرایطی ایجاد کرده است تا بتواند از حق خود دفاع کرده و به مالکیت ملک خود برسد. باتوجه به اینکه دعاوی خلع ید از اهمیت بالایی برخوردار است و استحقاق حق در این دعاوی آسان نیست و تشخیص طرف ذیحق دارای پیچیدگی‌هایی میباشد، وکیل خلع ید میتواند کمک شایانی به افراد کند. وکیل خلع ید با توانایی و تجربه خود میتواند از مدارک درست و ادله کافی برای اثبات بر حق بودن استفاده کند.
خلع ید
مطابق ماده 308 قانون مدنی: “غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان”. با اینکه در این ماده از واژه خلع ید استفاده نشده است اما موضوع آن تصرف غاصبانه که همان خلع ید است، میباشد.
اگر اموال غیرمنقول مالک (زمین، باغ، خانه) در تصرف غیرقانونی شخص دیگری باشد و مالک راضی به ادامه تصرفات نباشد، میتواند با ارائه دادخواست خلع ید به مرجع قضائی درخواست اخراج متصرف از ملک خویش را بنماید.
شرایطی که در دعوای خلع ید باید به اثبات برسد:
- مالکیت خواهان
- تصرف خوانده
غیرقانونی و غاصبانه بودن تصرف
دادگاه صالح به رسیدگی دعاوی خلع ید دادگاه محل وقوع ملک است.
با صدور حکم رسمی خلع ید و ابلاغ آن، خوانده باید ملک را تخلیه نماید.
خواهان میتواند همزمان با دعوای خلع ید، خواستار اجرت المثل ایام تصرف نیز شود.
وضع ید
دعوای وضع ید نقطه مقابل دعوای خلع ید است. خواهان دعوی اثبات مالکیت، خواستار وضع ید خویش بر مال غیرمنقول میباشد.
منظور از وضع ید تحت اختیار گرفتن مال میباشد.
دعوی وضع ید بیشتر در مورد اموال مشاعی اتفاق میافتد. در اموال مشاعی اصل بر استفاده تمامی شرکا است نه ممنوعیت آنها؛ فرد غیرمتصرف میتواند مثل شرکای متصرف خود در ملک تصرف داشته باشد بنابراین با درخواست دعوای تسلیط ید در دادگاه اعلام میکند که می‌خواهد مثل شرکای دیگر در ملک تصرف کند.
خواهان ابتدا باید مدارکی مبنی بر مالکیت خود بر مال یا قراردادی مبنی بر انتقال مالکیت مال به خود ارائه کند. ایراد بر سند یا قرارداد وظیفه خوانده دعوا است و وظیفه اثبات اعتبار این مدارک و سند نیز بر عهده خواهان است.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تسلیط ید دادگاهی است که مال غیرمنقول در آن محل واقع شده باشد.
تخلیه ید
دعوای خلع ید برای زمانی است که مالک، مال خود را اعم از منقول یا غیرمنقول با اجازه و قرارداد در اختیار شخص دیگر میگذارد یعنی با اذن مالکانه یا قانونی و شرعی شروع شده است و به اصطلاح مسبوق به اذن است و بعد از مدتی به دلیل انصراف مالک یا تمام شدن مدت قرارداد، خواستار تخلیه ید میباشد. تخلیه ید معمولا در مورد دعاوی مالک و مستاجر مطرح میشود. وقتی که زمان قرارداد بین مستاجر و موجر تمام میشود مستاجر فقط در صورتی میتواند به استفاده از مال اجاره‌ای ادامه دهد که قرارداد تمدید شود، در غیر این صورت تصرف غیرقانونی است و مالک قانونا میتواند از او تقاضای تخلیه ید مال اجاره‌ای را کند.
دعوی تخلیه ید منحصرا در شوراهای حل اختلاف مطرح میشود و از موارد صدور رای در شورای حل اختلاف است.
مهم‌ترین تفاوت دعوای خلع ید با تخلیه ید این است که در خلع ید تصرف از ابتدا غاصبانه و بدون اجازه بوده است اما در تخلیه ید تصرف مسبوق به اجازه و قرارداد است.
قلع و قمع
طرح دعوی قلع و قمع بنا زمانی اتفاق میافتد که شخصی ملک شخص دیگر را تصرف کند و اقدام به ایجاد تغییراتی مثل ساختن بنا، کاشت درخت، کشاورزی و… بکند. البته ممکن است شخص برای تصرف ملک اجازه داشته باشد ولی برای ایجاد تغییرات و ساخت بنا اجازه نداشته باشد که در صورت درخواست مالک، این آثار قلع و قمع خواهند شد.
طرفین دعوای قلع و قمع:
مالک عین یا منفعت در دعاوی قلع و قمع خواهان دعوا است؛ بنابراین مستاجر یا شخصی که از طرف مالک متصرف باشد هم میتوانند به قائم مقامی طرح دعوا کنند.
خوانده نیز فردی است که بدون قرارداد قانونی یا رضایت، اقدام به احداث بنا، زرع زراعت و… کرده است.
خواهان باید تمام افراد متصرف را در دادخواست به عنوان خوانده قید کند.
جهت طرح دعوای حقوقی، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح است.
دعوای قلع و قمع فقط در مورد اموال غیرمنقول مطرح میشود و درباره اموال منقول اعاده به وضع سابق از دادگاه درخواست میشود.
همچنین در ملک مشاع تا زمانی که افراز و تفکیک صورت نگرفته است طرح دعوای قلع و قمع از سوی احد شرکا قابل استماع نمیباشد.
تصرف عدوانی
مطابق ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی زمانی که شخصی زمین یا ملک دیگری را با زور و بدون رضایت او از تصرفش خارج میکند و به صورت غیرقانونی، خود متصرف آن میشود تصرف عدوانی میگویند.
دعوای تصرف عدوانی مختص اموال غیرمنقول است.
برای دادگاه فرقی ندارد که شما مالک باشید یا مستاجر، بلکه فقط تصرف قبلی در نظر گرفته میشود.
طبق قانون، تصرف عدوانی 2 نوع است:
۱. تصرف عدوانی کیفری
یعنی تصرف مال شخص دیگر با علم بر اینکه متعلق به دیگری است. تصرف عدوانی کیفری، جرم محسوب میشود و در صورت اثبات، شش ماه تا یکسال حبس برای متصرف دارد. طبق ماده 690 قانون مجازات اسلامی در تصرف عدوانی کیفری خواهان باید مالکیت مال غیرمنقول را ثابت نماید.
در تصرف عدوانی کیفری، شکایت کیفری برای تعقیب جزایی متهم و صدور حکم رفع تصرف صورت میگیرد.
۲. تصرف عدوانی حقوقی
در تصرف عدوانی حقوقی لازم نیست مالکیت ملک یا سوءنیت متصرف ثابت شود و با تقدیم دادخواست حقوقی قابل طرح است.
کسی که در دعوای تصرف عدوانی شکست میخورد میتواند پس از آن دعوای مالکیت مطرح کند اما عکس این قضیه ممکن نیست.
رفع تصرف عدوانی
3 رکن لازم برای طرح دعوای رفع تصرف عدوانی:
- ملک قبلا در تصرف خواهان بوده باشد
- در حال حاضر ملک در تصرف خوانده باشد
- تصرف فعلی خوانده بدون رضایت خواهان و حکم مرجع صالح باشد.
در دعوای الزام به رفع تصرف عدوانی حقوقی، خواهان دعوا، متصرف سابق است و خوانده دعوا، متصرف فعلی میباشد.
مسئله مهم در طرح دعوای تصرف عدوانی در دادگاه حقوقی، سابقه تصرف خواهان است که حتما باید سابقا ملک در تصرف خواهان بوده باشد.
دعاوی رفع تصرف باید در دادگاه عمومی محل وقوع مال غیرمنقول اقامه شود.
در دعاوی تصرف عدوانی به محض صدور رای مبنی بر محق بودن خواهان، اجراییه صادر و رای اجرا میشود.
رفع مزاحمت
یکی از دعاوی سه گانه تصرف، مزاحمت ملکی است.
اگر فردی بدون تصرف مال غیرمنقول دیگری مزاحم استفاده متصرف از اموال مورد تصرف شود مزاحمت گویند.
مطابق ماده 160 قانون آیین دادرسی مدنی دعوای مزاحمت عبارت است از:
دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را مینماید که نسبت به متصرفات او مزاحم است بدون اینکه مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد.
مزاحمت در ملک از دو جنبه توسط وکیل خلع ید قابل پیگیری است:
الف) جنبه حقوقی مزاحمت: اگر مزاحم ملکی بدون قصد و غرض و سهوا مزاحم ملکی شده باشد جرم او جنبه حقوقی دارد و در صورت اثبات جرم، به پرداخت خسارت محکوم میشود.
ب) جنبه کیفری مزاحمت: اگر مزاحم با قصد و نیت قبلی و با نیت مزاحمت به حقوق دیگران، مزاحم ملکی شده باشد عمل او مجرمانه و جنبه کیفری خواهد داشت و در صورت اثبات علاوه بر خسارت به مجازات نیز محکوم میشود.
در دعوای الزام به رفع مزاحمت، خواهان دعوا، متصرف ملک است و خوانده دعوا نیز مزاحم ملک میباشد.
دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به رفع مزاحمت، دادگاه محل وقوع ملک است.
رسیدگی به جنبه حقوقی دعوای مزاحمت در دادگاه عمومی حقوقی و در مورد جنبه کیفری در دادگاه کیفری صورت میگیرد.
در دعوای الزام به رفع مزاحمت،رأی به محض صدور رأی بدوی قابلیت اجرا دارد و حتی تجدیدنظرخواهی از آن، مانع اجرای حکم نمیشود.