یکی از دعاوی ملکی که امروزه حجم قابل توجهی از دعاوی مطرح‌شده در محاکم دادگستری را به خود اختصاص داده است دعوای فک رهن است که جنبه حقوقی دارد؛ توصیه می‌کنیم قبل از خواندن این مقاله، حتما مقاله‌ی آشنایی با وکیل ملک الزامی در دعاوی حقوقی را بخوانید.

رهن، عقدی است که به موجب آن فرد مالی را بابت بدهی یا وام به عنوان ضمانت یا وثیقه به شخص دیگر یا بانک میدهد.

به شخص وام گیرنده که مالی را در رهن میگذارد “راهن”، به شخصی که مال در رهن وی می‌باشد “مرتهن” و به مالی که در رهن گذاشته میشود “رهینه” یا “عین مرهون” گفته میشود.

عقد رهن از طرف راهن لازم است، یعنی نمیتواند آن را بر هم بزند. اما از طرف مرتهن، جایز است و میتواند آن را فسخ کند. همچنین مال مرهونه میتواند در مقابل چند دین مورد رهن قرار بگیرد و یا چند راهن میتوانند یک رهینه را پیش مرتهن گرو بگذارند.

فک رهن

فک رهن در علم حقوق یعنی آزاد کردن سندی که نزد بانک یا مرتهن گرو گذاشته شده است.

موارد فک رهن

شخص حقیقی یا حقوقی که ملک در رهن وی است از طلب خود بگذرد

از بین رفتن مال مرهونه

پرداخت و تسویه کامل بدهی یا وام

همچنین میتوان با مراجعه به بانک درخواست کرد باقیمانده دیونی که شخص به بانک دارد را محاسبه کنند و با سپرده‌گذاری آن مبغ در نزد بانک ملک خود را از رهن آزاد کرد. باید توجه داشت مبلغ سپرده‌گذاری شده تا تسویه کامل بدهی و دیون به بانک قابل برداشت نیست.

وکیل الزام به فک رهن

با توجه به پیچیدگی مسائل حقوقی و ملکی برای پیشگیری از ضررهای احتمالی که به دلیل عدم آگاهی کافی به قانون ممکن است به خواهان وارد شود و نیازمند تخصص حقوقی برای بررسی قراردادها است همراهی وکیل الزام به فک رهن در طی پرونده الزامی است؛ زیرا وکیل الزام به فک رهن با استفاده از تخصص و تجربه خود میتواند کمک فراوانی به پیشرفت جریان پرونده و دعوای مطروحه کند و از ضررهای مالی و اتلاف وقت جلوگیری کند و در کمترین زمان نتیجه حاصل شود.

انواع دعاوی الزام به فک رهن

1-دعوای مستقل

2-دعوای الزام به فک رهن تنظیم سند

دعوای مستقل الزام به فک رهن

در مواردی که بدهکار یا وام گیرنده تمامی اقساط و بدهی خود را پرداخت میکند اما طلبکار ملک را فک رهن نمیکند صاحب ملک میتواند دادخواست الزام به فک رهن را طرح کند. همچنین راهن میتواند ضمن دادخواست، پرداخت اجرت المثل ایام عدم فک رهن و تمام خسارات قانونی (هزینه‌های دادرسی، وکیل و…) و همچنین خسارات قراردادی که در قرارداد برای دیرکرد تعیین شده را از مراجع قضایی درخواست کند.

دعوای الزام به فک رهن تنظیم سند

زمانی که مالک، ملک در رهن خود را با قولنامه یا سند عادی به فروش میرساند و تعهد میکند تا زمان تنظیم سند رسمی، ملک را از رهن خارج کند ولیکن تا زمان مقرر به تعهد خود عمل نمیکند در این صورت خریدار که از خارج نشدن ملک از رهن متضرر شده، اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی میکند.

باید توجه داشت که دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است رای نخواهد داد و خریدار حتما باید الزام به فک رهن را از دادگاه بخواهد.

همچنین حالت دیگر دعوای الزام به فک رهن، این است که براساس قرارداد مشارکت در ساخت ملک، ملک در رهن بانک قرار میگیرد و سازنده متعهد میشود که نسبت به فک رهن ملک اقدام کند. در چنین مواردی نیز مالک یا هر ذینفع دیگری میتواند علیه سازنده، دادخواست الزام به فک رهن تقدیم کند.

در صورتی که طی قرارداد فروشنده متضمن فک رهن ملک شود ولی نتواند به تعهد خود عمل کند خریدار حق فسخ معامله را دارد.

خواسته الزام به فک رهن نمیتواند به همراه دادخواست‌های دیگری طرح شود و می‌بایست به صورت مستقل طرح گردد؛ اما چون خواسته‌های دادخواست فک رهن، شامل: اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و اخذ پایان کار همگی مقدمات تنظیم سند رسمی و دارای منشا واحد هستند، میتوانند در یک دادخواست، به صورت همزمان مطرح شوند.

در دادخواست، باید خواسته “الزام به فک رهن” به صورت صریح ذکر شود و نباید به ذکر عناوینی همچون “الزام به رفع موانع انتقال سند رسمی” اکتفا نمود.

دادخواست الزام به فک رهن نسبت ملکی که در بازداشت است، مانعی ندارد.

مرجع صالح رسیدگی دعوای الزام به فک رهن

همانطور که در سایر دعاوی ملکی نیز گفته شده، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به این دعاوی است. خواهان این دعوا هم شخصی است که خواستار فک رهن است. خوانده هم شخصی است که قانونا یا بر اساس یک قرارداد، متعهد به فک رهن شده و مالک رسمی ملک باشد.

رسیدگی به دعوای فک رهن

بعد از طرح دعوا و رسیدگی و صدور رای، اگر خوانده طی 10 روز از صدور و ابلاغ رای اجرایی از اجرای حکم صادر شده و فک رهن خودداری کند طبق ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی، خواهان میتواند از دادگاه درخواست انجام مراحل قانونی فک رهن را با هزینه شخص محکوم علیه یا خوانده بکند که در این صورت توقیف اموال محکوم علیه و فروش آن‌ها جهت پرداخت مبلغ بدهی و فک رهن صورت میگیرد.

اگر بدهکار یا محکوم‌علیه مالی به نام خود نداشته باشد خواهان میتواند اقدام به پرداخت بدهی و فک رهن کند و سپس بدون نیاز به حکم جدید از سوی دادگاه، از طریق اجرای احکام نسبت به توقیف اموال بدهکار یا درخواست حکم جلب آن جهت پرداخت مبالغ واریزشده جهت فک رهن اقدام کند.

باید به این نکته توجه داشت که اگر شخص قبل از طرح دعوای فک رهن، بدهی متعهد به مرتهن را بدون اذن او پرداخت کند، امکان مراجعه به مدیون و دریافت مبلغ پرداختی جهت فک رهن را ندارد.

اگر خواهان یا خریدار هنوز مبلغی به عنوان ثمن داشته باشد که متعلق به خوانده یا بدهکار است، میتواند بدون نیاز به حکم جدید از مبلغ مذکور کسر کرده و هزینه‌های فک رهن را پرداخت کند.
نکته: اگر شخصی نسبت به اصل در رهن بودن ملک، شکایتی داشته باشد و معتقد باشد که سند رهنی به صورت غیرقانونی تنظیم شده است، باید دادخواست ابطال سند رسمی مطرح کند و نیازی به طرح دادخواست فک رهن نمیباشد.