دعاوی ملکی امروزه روز به روز پیچیده‌تر و دشوارتر میشود و مسلم است که پیگیری این قبیل دعاوی و موفقیت در آنها نیاز به تخصص و مهارت و تبحر بالای حقوقی دارد و در صورتی که افراد بدون کمک وکیل ملکی خبره و باتجربه و صرفا بر پایه‌ی اطلاعات شخصی خود وارد این دعاوی شوند و منافع استفاده از خدمات حقوقی یک وکیل ملکی را نادیده بگیرند ضرر هنگفتی میبینند. بنابراین باتوجه به گستردگی دامنه‌ی این دعاوی حقوقی بهره‌مندی از وکیل ملکی یا وکیل متخصص دعاوی املاک میتواند از ورود خسارت و از بین رفتن دارایی افراد جلوگیری کند.
بعضا افراد به دلیل یک سهل انگاری ساده در معامله متضرر شده اند و تمام سرمایه و پس انداز خود را که برای خرید یک ملک خرج کرده اند را بر باد رفته می بینند. یا افرادی که تصور می کردند می توانند دعاوی ملکی خود را بدون حضور وکیل ملکی و با خیال صرفه جویی در مخارج پیش ببرند و حالا رای دادگاه به ضرر آنها صادر شده است. خب چاره چیست؟
عدم آشنایی اشخاص عادی با قراردادنویسی و مسائل حقوقی موجب می شود که آنها در هنگام انعقاد قرارداد دچار اشتباه شوند و پس از آن این اشتباهات گریبانگیر آنها میشود. در این مواقع تنها راه، مراجعه به یک وکیل متخصص ملکی است.
یکی از رایج ترین دعاوی ملکی در دادگاهها و محاکم حقوقی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان یا ملک است.
طبق قانون ثبت اسناد و املاک، همین که ملکی طبق مواد ( 22 ، 46 و 48 ) در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی که ملک به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده، یا به موجب ارث مالک گردیده مالک خواهد شناخت. در صورتی که معامله راجع به حقوق یا عین یا منافع املاک باشد و فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع کند، خریدار میتواند الزام وی را به تنظیم سند رسمی از دادگاه بخواهد.
نقش وکیل الزام در تنظیم سند رسمی
الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی از امورات پیچیده ای است که نیازمند مشورت با وکیل است و نیاز به رعایت مقدماتی دارد که در صورت عدم رعایت آنها منجر به رد دعوی شما خواهد شد، از این رو حضور یک وکیل ملکی از ابتدا و شروع به طرح دعوا لازم است تا با تجربیات و مهارت خود در این زمینه بتواند به بهترین نحو از حقوق موکل دفاع کند و او را راهنمایی کند.
در یک معامله خرید و فروش ملک و اموال غیر منقول در صورت عدم پایبندی فروشنده به ایفای تعهد خود مبنی بر تنظیم و انتقال سند رسمی به نام خریدار، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان یا ملک پیش می آید.
افراد در مبایعه نامه یا قولنامه، تاریخی برای حضور در دفترخانه مشخص میکنند و اگر فروشنده در تاریخ معین در دفترخانه حاضر نشود و هر دو طرف در رابطه با این موضوع به هیچ توافقی نرسند، در این صورت خریدار میتواند درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه مطرح کند.
دلیل این امتناع فروشنده از تنظیم سند رسمی، معمولا بالا رفتن ارزش ملک در فاصله زمانی انجام معامله و تنظیم سند به دلیل موانع قانونی و یا توقیف مال غیر منقول توسط اشخاص ثالث، همچنین عدم توانایی خریدار و عدم حضور در دفترخانه اسناد رسمی میتواند دلیل دیگری برای عدم تنظیم سند توسط فروشنده باشد. در هر حال و صرف نظر از علت و انگیزه طرفین برای عدم انجام تعهد قراردادی مندرج در عقود مملک، خریدار یا انتقال‌گیرنده این حق را خواهد داشت که با مراجعه به مرجع صالح، دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مال غیر منقول را بخواهد.
دادگاه نیز با بررسی دلایل ( مثل تاریخ ذکرشده در قولنامه و مبایعه نامه ) حکم تنظیم سند رسمی را صادر میکند؛ اگر فروشنده از اجرای این حکم نیز خودداری کند و امتناع ورزد، دادگاه دست به کار شده و به فرد حکم انتقال اجرایی میدهد که در این صورت فرد با مراجعه به دفترخانه میتواند ملک را به نام خود ثبت کند.
در صورتی که فروشنده ملک حاضر به تنظیم سند رسمی نباشد، خریدار میتواند علیه او دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، در دادگاه محلی که ملک در آنجا واقع شده است، طرح کند و چنانچه ملک، به صورت پیش‌خرید معامله شده و یا دارای وام باشد، برحسب شرایط معامله، ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای اخذ الزام به صورت مجلس تفکیکی و الزام به اخذ پایان کار و نیز الزام به فک رهن را علیه شخص فروشنده و ایادی قبلی و نیز بانکی که فروشنده از آن وام دریافت نموده است، میتواند مطرح نماید.
باتوجه به اهمیت موضوع دعاوی ملکی و تصمیمات سرنوشت ساز در این نوع دعاوی، شایسته است هر یک از طرفین برای جلوگیری از حقوق خود و همچنین حفظ منافع خود از تخصص وکیل ملکی استفاده کنند.
باتوجه به پیچیده بودن دعاوی املاک، وکلای متبحر در این زمینه باید تخصص و تجربه کافی در این خصوص را داشته باشند. مشخص است که با کوچکترین ایراد در تنظیم دادخواست ممکن است هزینه دادرسی و زمان به کلی از بین برود. باید توجه داشت گرایش دعاوی املاک بسیار گسترده بوده و بهره مندی از وکیل متخصص دعاوی املاک راه را برای احقاق حق هموار خواهد نمود.
اما چگونه بفهمیم کدام وکیل امور الزامی بهتر و کاربلد است؟
در بررسی ویژگی های وکیل الزامی باید توجه داشت که علاوه بر داشتن دانش و تحصیلات حقوقی و ملکی، تسلط و سابقه زیادی در دعاوی املاک داشته باشد، چون که تجربه در این گرایش از علم حقوق بسیار پراهمیت است؛ دعاوی مربوط به املاک از جمله دعاوی پرهزینه و مهم است که باتوجه به افزایش قیمتهای املاک موضوع دعاوی مربوطه بسیار ارزشمند است؛ پس هرچه تجربه وکیل متخصص ملکی در این دعاوی بیشتر باشد نحوه دفاع دقیق‌تر، کامل‌تر و از کوتاهترین و کم هزینه ترین مسیر خواهد بود.
وکیل ملکی معمولا از پذیرش دعاوی غیرملکی مانند دعاوی خانواده و کیفری خودداری میکند و تمام تمرکز خود را در مسائل و دعاوی ملکی میگذارد. و با استفاده از دانش و مهارت خود تمامی جوانب پرونده های ملکی را سنجیده و اقدامات لازم را در جهت دفاع از موکل انجام میدهد.